【豆知識】すごく簡単に京都の連棟住宅（テラスハウス）ついて語る

みなさんこんにちは、
京都市中京区の不動産会社、株式会社フジハウスです。

今回の記事では京都でよく目にする物件、中古連棟住宅（中古テラス）とは何なのか、
取得するにあたってのメリットとデメリット、注意事項についてを
出来るだけわかりやすく書いていきたいと思います。

まず連棟住宅（テラスハウス）の定義について。
上の絵のように、家と家の壁がくっついてる物件を
連棟住宅、テラスハウス、長屋と呼びます。

ちなみに絵のような構造だと3戸がくっついているので
三戸一という風にいいます。
2戸がくっついている場合は二戸一、5戸なら五戸一となります。

　

　

他所さんのサイトではメリットを紹介してから
デメリットを紹介のパターンが多いので、
今回フジハウスのブログではデメリットから先に紹介します。

　

【連棟住宅のデメリット】

★隣家の生活音や話声、振動が気になる、気を遣う

連棟住宅は木造のものが多く、隣接する住戸と壁や柱を共有しているので
遮音性、防音性が低く振動が伝わりやすくなっています。
　

★陽当りや風通しがあまり良くない

連棟住宅は左右、もしくは片側が隣家と接しているため
窓があまり設置出来ず、必然的に陽当りや風通しが悪くなりがちです。

　

★住宅の再建築（建て替え）には条件がある

連棟住宅を再建築する際は前面道路が接道義務を満たしていることと、
隣の建物と壁を切り離すことが必要です。

連棟住宅は建物の一部は隣地所有者と共有になっており、共有物を自分の一存で解体することはできないため、「切り離し同意」と言われる同意書が必要になります。
物件によっては切り離し解体することで隣家の耐久性を著しく損なうことがあり、
単独での解体自体が不可能な場合もあります。

また、京都では前面道路が非道路・通路であったり、
接道が2m以下で単純に接道義務を満たしていない物件も多くあります。

　

★購入時にローンが組みにくい

上記の再建築が難しいという部分で住宅ローン利用のハードルが上ってしまい、
ローンが利用できない場合は現金一括でのご購入になります。
※京町屋の場合は例外あり

　

★売却時の価格が安くなりがち

上記デメリットをあわせるとやはり売却時の価格が同規模の一戸建住宅と比べると低くなる傾向があります。

　

これだけ先にデメリットを挙げていくと、
凄くダメダメなことのように思いますが…。
連棟住宅、特に京都ならではのメリットもたくさんあります。

　

【連棟住宅のメリット】

★リフォームや利用用途の自由度が高い

連棟住宅の場合、隣設する住戸の方との相談は必要ですが
大規模なリノベーションも可能なので、お安く連棟住宅を買って
がっつり改装！というのも夢がありますね。
改装次第では防音性や気密性、採光を高めることが出来ますし、
楽器類の使用やペットの飼育にも制限はありません。
利用用途の制限もないので会社のオフィスとしても使えます。
※民泊利用の場合等は一部制限があるのでご相談下さい。
※楽器演奏やペットの飼育に制限はありませんが、隣近所の方への配慮はしましょう。

　

★一戸建住宅と同じ感覚の生活

連棟住宅は、隣の建物とつながっている点を除けば、一戸建住宅とそれほど大きな違いはなく、物件によっては駐車場が付いていたり、庭付きの連棟住宅もあるため、一戸建て住宅に住んでいるのと、さほど変わらない生活を送ることができます。
上下フロアに対して生活音などを気にせず、一戸建住宅と同じ感覚で生活できるのも連棟住宅の良いところです。

★同規模の広さのマンション、一戸建と比べてお安く購入できる

連棟住宅は柱などの構造部分を共有しているため建築費用が安く、また再建築不可の場合は更に割安で購入できる場合がほとんどです。
一戸建て住宅やマンションには手が届かないという人でも、連棟住宅なら購入できる可能性があるというのも、魅力の一つです。

　

★収益として考えるなら利回りがとてもイイ

京都では連棟住宅の賃貸入居率が高く、
立地や建物のコンディションによっては物件周辺の
再建築可能な戸建物件とあまり変わらない賃料設定が可能です。
物件所得費用は他よりお安く、賃料は同じくらいという
高い利回りを確保できる可能性があります。

　

お次は連棟住宅購入時の重要な部分で、
あらかじめ決めておかないと物件探しが難航したり、
購入後に「思っていたのと違う！」となりやすいので
しっかりチェックしておきましょう。

　

　

【連棟住宅購入における大事なポイント】

　

★どのような用途で使いたいか

ご自身がお住まいされる居住用か、事務所や店舗として、
セカンドハウス利用、または賃貸やゲストハウス運営を希望なのか。
物件によってはゲストハウスや店舗利用が難しい場合があり、
利用用途によっては後述するローン利用にも影響があります。

　

★改装希望か、建替え希望か

物件の改装を希望されるのか、建替えを希望されるかで
購入候補の物件が大幅に変わります。
建替え希望の場合は接道義務を満たし、隣接する住戸の方から
切離し同意書を得ることが出来る物件でないといけません。

　

★改装内容の確認

希望される改装内容によっては隣家の許可が得られない場合があります。
購入前にあらかじめ改装内容を隣家と打ち合わせ出来れば
トラブルを回避出来ます。

　

★改装する場合は改装費用込みの予算設定を

改装内容によって費用は大幅にかわるので、
最終的にいくら必要になるのか、というのは非常に重要な部分です。
家の中を見ながらここを直したい、あれも触りたい…と考えていると
いつの間にかリフォーム価格が恐ろしい値段になっていたりします。
自分の中で絶対に外せない部分と、そうじゃない部分はしっかり分けて、
不動産業者やリフォーム業者と打ち合わせをしましょう。
　

　

書いていると思ったよりも長くなってしまうこともある。
そんな豆知識シリーズ。
連棟住宅についてはこんな感じで終わりにします！
でも終わる前にいつもの宣伝を入れておきます！

　

フジハウスでは京都出身の連棟住宅事情に慣れたスタッフが
ご質問、心配事にお答えします！
購入や売却、リフォームだけでなく賃貸利用の相談も
承っておりますのでお気軽にご連絡ください♪
　

　

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