【豆知識】すごく簡単に増築未登記について語る

ブログカテゴリー: ブログ

みなさんこんにちは、
京都市中京区の不動産会社、株式会社フジハウスです。

今回の記事では売物件の資料などで目にする注意書き、「増築未登記」とは何なのか、
出来るだけわかりやすく書いていきたいと思います。

じゃあ初めに、「増築未登記」のお話の前に「登記簿謄本」についてを軽く解説。

「登記簿謄本」（以下謄本）とは、住宅やマンション、土地の
所在地や面積、築年月、構造、所有者の名前や住所等が記載された公的書類です。

では今回のメインテーマ、「増築未登記」とは何のことでしょうか。

言葉通り、謄本に記されていない増築項目、面積のことです。

建物を増築し、登記された床面積に増減があると、
「建物表題部変更登記」を行うことを法律で定められています。
※建物の種類や構造、床面積などに変更が生じた場合です。
　不動産登記法上の建物に該当しない場合、増築登記は不要です。

その増築未登記部分ってやつががあると、どうなるの…？
端的に言いますと、デメリットがめっちゃ多いので
床面積が変われば表題登記しておこう、ゼッタイ。

次はデメリットの内容を具体的に説明しますね。

1.相続手続きが面倒くさくなる

増築登記を行っていないと、そもそも増築した部分は誰が所有しているの…？
という問題が出てきます。
そんなのあたり前に、前所有者（相続時の話）に決まってます！
ってことはなく、実際は登記をしていないので所有権がどこにあるのか不明なままで、
関係のない第三者が所有者を名乗り出てくるパターンがあったりします。

また、相続のタイミングで増築登記をすると、所有権移転登記と重なって
手続きが面倒になったり、時間がかかったりする場合もあります。

2.建ぺい率・容積率を正確に把握できない

まず軽く建ぺい率、容積率について先に解説しましょう。
建蔽率とは簡単にいうと、土地面積と建築された建物面積の割合。
容積率は建物の延べ面積（延べ床面積）の敷地面積に対する割合です。
この建ぺい・容積率は今現在の建物の面積が何㎡なのかを
正確にわかっていないと計算出来ません。
各地域によって定められた建ぺい・容積率があるのですが、
超過＝建築基準法違反…となってしまいます。
建築基準法を違反しているかもしれない物件は、後述する
金融機関による融資が難しくなります。

3.金融機関からの融資が難しい

先述の理由から、未登記のままだと売却する際に
買い手側が金融機関からの融資を受けられず、
結果的に売りたいのに売れない、買いたいけど買えない、ということが起こります。
金融機関次第では増築未登記部分があっても融資を
受けられる可能性がありますが、ほとんどの場合は登記を求められます。

4.固定資産税が未払いである可能性

これは不動産を購入した時の話ですが、
未登記部分の固定資産税についても前所有者が支払っていなかったりすると、
その分がいきなり請求されたりするかもしれません。
どこまで遡って請求されるかは、役所の判断になると思いますが、
買ったとたんに想定していなかった税金の請求が来るのは怖いですね。
評価証明書などを見て、増築部分が課税されているかのチェックはしましょう。

5.過料が発生することがある

増築工事を行い、構造や床面積に変更が発生した場合は
１カ月以内に法務局に登録内容の変更登記をしなければいけません。
実際の状態と不動産登記簿の内容が異なる場合、10万円以下の過料が課される可能性があります。

この5つがよくある増築未登記の問題ですね。

こうして説明していると、過料も発生するし
増築を登記していないパターンってあるの…？って思いますよね。

あります、たくさん。

理由は様々ありますが、具体的な例をいくつかあげます。

・増築を登記しなければならないことをそもそも知らない
・リフォーム業者さんも知らない
・役所は登記義務があることを言ってくれない

お役所はそもそも、増築する予定があることも、していることも知らないので言わないし、
所有者もリフォーム業者も登記する必要性を知らなければ、そのまま放置。
この流れ…もう、仕方ないですよね。

その仕方ないの結果、結構な割合で増築未登記部分のあるお家があります。
特に京都は古い建物が多く、「京町家」は高確率で増築➡未登記のまま、というパターンが多いです。