【豆知識】出来るだけ簡単に不動産の取引態様について語る③

みなさんこんにちは、
京都市中京区の不動産会社、株式会社フジハウスです。

　

前回の　【豆知識】出来るだけ簡単に不動産の取引態様について語る②　の続きですよ！

　

　　

前々回の【豆知識】出来るだけ簡単に不動産の取引態様について語る①　で軽くお話した
仲介とか媒介、更にそれを細分化させた一般とか専任とかって一体なんのことで、違いはなんなのか。
今回は「取引態様」の「仲介・媒介」についてメリットとデメリットを含めてもうちょっと詳しく解説をしていきます。

今回はこの取引態様シリーズの中でも最大文字量…っていうかこれだけちょっと多くない？
ってレベルで長めなんですけど…気になる部分だけでも見て行ってもらえると幸いです。

　　　

ではまずは「媒介」と「仲介」からいきましょう！
そもそもこの二つは言葉の意味的には殆ど同じです。
間に入って話や仲をとりもつことで、不動産業界でもほぼ同じ意味とよく言われますが…。
ちゃんと使い分けはされています。

　
超絶ざっくり説明すると、買主・売主問わずお客様が不動産の売買や物件探しを行う時に不動産会社を通すサポートをお願いすると、それは「仲介」です。
お客様が物件を売却する際に不動産会社に買主探しや販売するための諸々サポートを任せる契約をすることが「媒介」、「媒介契約」といいます。

　

そして「媒介」には3種類の契約があり、
「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」というものがあります。
この3種類、何が違うかとこれまた簡単に言うとですね…。
契約した不動産会社の販売方法が変わります。

　

・一般媒介契約の場合

　

一般媒介契約の特徴は、一度に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能なことです。
つまり街中で見かける不動産会社に順番にお話しを持って行って、
3社でも５社でも物件を任せることが出来ます。

たくさんの不動産会社に任せることが出来る分、色々な人の目に留まりやすく、
素早い成約に至る可能性が高いです。

そして一般媒介契約の場合、売主が見つけた買主と直接取引が可能です。
なので色々な会社に販売をお願いしたものの、やっぱりお隣さんが欲しいって
お話だから直接お隣さんに売ります、というのが可能なんですね。

販売に関する自由度が高く、あまりデメリットもないように思える「一般媒介契約」。

どんなデメリットがあるかというと、
販売を任せた不動産会社が販売活動に全力を注いでくれない可能性があります。
「一般媒介契約」では自社の他に媒介契約をしている競合他社がいるわけで、
他社が先に買主を見つけ、成約となった場合は仲介手数料が得られません。
そうなると広告掲載などの販売活動にお金をかけるのをためらってしまうんです。
あとは不動産会社から売主への販売状況等の報告義務がありませんので、物件の販売状況を逐一知りたい方は後述の専任や専属契約の方がオススメですね。（義務はないけどちゃんと報告してくれる不動産会社も勿論ありますよ！）

　

では次にどんな場合が一般媒介契約に向いているのかもお話しましょう。

たとえば駅近く、人気エリア、相場よりも価格設定が低い、築浅、といった
人気物件の場合はすぐに買主が見つかることが各社で予想されるため、販売活動にも力が入り
不動産会社同士の競争原理が働くことで好条件での売却が期待できます。

また、今すぐに物件が売れなくてもいい、のんびりペースでの販売を考えている時は
「一般媒介契約」で様々な不動産会社と契約し、どの会社が信頼出来るのか、
自分に合っているのか、ということを比較して見つけることが出来ますね。

　

・専任媒介契約の場合

　

専任媒介契約の特徴は一つの不動産会社のみと契約することと、
自分で見つけた買主との直接取引が可能なことです。

複数の不動産会社との契約は出来ないかわりに、契約した一社が全力で販売活動に取り組んでくれます。
これはちょっと露骨な話ですが、専任媒介と専属媒介は基本的に成約時に売主から仲介手数料が貰え、更に自社で買い手を見つけた場合は買主からも仲介手数料が貰えます。
所謂不動産業界用語で両手取引、両直（りょうちょく）といわれるもので、不動産業者のテンションが上がりまくってしまう言葉です。
なので不動産会社は両直目指して真剣に広告宣伝をしたり、積極的に買い手を探す、ということですね。
そしてこれも更に大人な話ですが、仮に経費をかけて販売活動をして、自社で買い手を見つけられず、他社が買い手を見つけた場合も成約時には売主から仲介手数料を受け取れます。
なので広告宣伝費用が無駄になることはないので、どっちにしても不動産会社はやる気を出して販売活動をするということです。

あとは一般媒介契約と同じように、自分で見つけた買主との直接取引が可能ですね。
専任媒介契約は前述の一般媒介契約と後述の専属専任媒介契約のちょうど中間くらいのカッチリ度でしょうか。

一般媒介契約には販売状況の報告義務が原則としてありませんが、専任媒介契約は一週間に一回以上は報告の義務があるので売主はしっかり現状を把握出来ます。

専任媒介契約のデメリットは後述の専属媒介契約とほぼ同じなのですが、
先ほど書いた露骨で大人なお話部分の悪い面が出てきてしまうところです。

基本的にどの媒介契約も3カ月ですが、専任媒介と専属専任媒介はその３カ月間は1社が主に活動するわけです。
これでどんな現象が起きるかというと、これも業界用語で「囲い込み」ということが起きます。
「囲い込み」とは、任されている不動産会社が両直で取引をしたいために物件の情報を公開しなかったり、他社の物件照会に応じず、自社で買い手を見つけようと時間稼ぎをする独占現象です。
つまり任せた不動産会社ではない他社の顧客で物件を欲しいと思っている買い手がいても、なかなかその他社と買い手は手が出せず、早期の成約に至らない可能性があるということですね。
（直接そのお客さんが媒介契約を結んでいる会社に行けば良いのでは…という疑問はココではナシにしてください。ほら、皆さんお付き合いとか色々あるでしょ？）

そんなこんなな専任媒介契約（一部専属専任媒介とも共通）のメリット・デメリットでしたが、
専任媒介契約はどんな方に向いているのでしょうか。

まず販売状況を一週間に一回は知りたい。
自分でも買い手を見つけて直接取引する可能性がある。
1社に全力で販売活動をしてもらいたい。

この三つが当てはまる時は専任媒介契約がオススメですね。

　

・専属専任媒介契約の場合

専属専任媒介契約の特徴は一つの不動産会社とのみ契約すること、
売主が自分で見つけた買主に売却する際も必ず媒介契約を結んでいる不動産会社を介して契約しなければならないこと。
売主への報告頻度が多く、レインズ（不動産流通機構）への登録猶予期間が一番短いのが特徴です。

３種の媒介契約の中で一番制限が厳しく、一般媒介や専任媒介では可能だった売主による直接取引も不可となっていますが、だからこそのメリットもあります。

販売に関してのメリット、デメリットは専任媒介と殆ど同じで、ポイントは売主の直接取引が不可の部分です。
一般媒介や専任媒介では出来た売主による直接取引が出来ない、となるとデメリットのように
見えますが実際はトラブル回避や諸々の手続きのわずらわしさを考えると不動産会社に必ず仲介してもらうのは悪くないんですよ。

そもそも売主が不動産業者ではない場合や、各種手続きに詳しい方じゃないと買主との直接取引はトラブルが起こりやすくなっています。
それに買い手が住宅ローンを利用しての購入希望の場合は不動産会社の仲介がなければ難しいパターンが多いのです。

住宅ローンを利用する場合、金融機関から「重要事項説明書」の提出を求められます。
重要事項説明書には土地、家、取引条件等が記されており、宅地建物取引士の資格を持つ人間でなければ作成が出来ません。

不動産会社に仲介を依頼すれば、手数料はかかりますが、取引に関する情報を調べてしっかりとした書類を用意し、その時々の不安の解消や後々のトラブルも未然に防げます。

なので初めから不動産会社に販売時の仲介を一任しておくことで、スムーズな取引が可能です。

　

じゃあ専属専任媒介契約を利用するのにオススメの物件、売主さんはどんな場合でしょうか。

最も厳しく制約の多い専属専任媒介契約は、不動産会社の積極的な販売活動を期待できるため、仲介で出来る限り早く売りたい人や、物件が遠方であったり、忙しくて手間を少しでも減らしたい人にオススメです。

あとは人気のエリアではない、築古などのあまり条件が良くない物件の場合も
専属専任なら依頼する不動産会社の手厚いサポートが見込めるので、そこもポイントですね。

　

以上、今回はちょっと詳しく、出来るだけ簡単に「取引態様」の「媒介」「仲介」についての説明でした。

今回の記事では不動産会社による「仲介・媒介」について私なりに簡単に書かせていただいたのですが…思ったよりも文章量が増えました。
　
今回の話についてもっと詳しく話が聞きたい、教えてほしい…。
と思った方はお気軽に弊社までお問合せ下さい。
専門的な知識を持った弊社の担当がしっかりお答えします！

前々回の【豆知識】出来るだけ簡単に不動産の取引態様について語る①は
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【豆知識】出来るだけ簡単に不動産の取引態様について語る①

前回の【豆知識】出来るだけ簡単に不動産の取引態様について語る②は
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【豆知識】出来るだけ簡単に不動産の取引態様について語る②

　

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