【豆知識】建ぺい率・容積率について簡単に語る

みなさんこんにちは、
京都市中京区の不動産会社、株式会社フジハウスです。

今回の記事では不動産の資料を見ているとよく出てくるワード、
建ぺい率・容積率に関するお話をしていきます。

　

チラシやインターネット広告など、だいたいの資料に
建ぺい率○○％、容積率○○％と書かれていると思います。

👆こんな感じで。

ではこの赤丸の部分を解説していきましょう！

建ぺい率とは？

　

まずは「建ぺい率」から。
これは、敷地の中で建物を建ててもいい面積の割合のことです。

例えば、100㎡の土地に建ぺい率60％なら、
建物の1階部分は最大で60㎡まで建てられるということになります。

つまり、建ぺい率が低いほど広い1階を建てられず、
庭や空きスペースを広くとらないといけません。
といっても、京都市内の住宅地では、建ぺい率が40～60％程度に
設定されていることが多いので、家の前に1、2台分の
駐車スペースをとることで丁度制限分のスペースを確保出来る場合が多いです。

町家のように間口が狭く、奥行きのある細長い建物（通称うなぎの寝床）が
並ぶエリアの敷地の形状によっては建て方に工夫が必要になることもあります。

　

容積率とは？

　

次に「容積率」。 これは、敷地に対して建物の延べ床面積の割合のことです。

延べ床面積とは、1階・2階・3階…と全部のフロアを合計した面積のこと。

例えば、容積率200％の土地なら
100㎡の敷地に最大200㎡まで建てられる計算になります。
単純計算で2階建てなら、各階100㎡ずつで
3階建てなら、各階約66㎡ずつ、という感じです。

ただ、建ぺい率との兼ね合いがあるので
100㎡の土地に丸々1階100㎡建てる！というのは
出来ないんですけどね。

最近の京都市上京区の2階建新築で
100㎡に近い実際のサイズ感の例を紹介すると、

敷地面積87.55㎡で
家の前に駐車スペース有、2階建の間取、
建ぺい率60％、容積率200％の場合は
建築面積（1階部分）が47.22㎡、
延床面積が85.99㎡となります。

因みに建ぺい率の計算方法は『建築面積÷敷地面積×100』、
容積率は『延べ床面積÷敷地面積×100』なので
この物件の建ぺい率は47.22÷87.55×100＝53.94％、
容積率は85.99÷87.55×100＝98.22％、ということですね。
　

図で簡単にバランスを見るとこういう配置になります。

このように、100㎡に近い土地でも
マンションや事業用ではない一戸建を今現在で実際に建てると
建ぺい率をギリギリまで攻めても容積率が
ギリギリになることは滅多にありません。

既存の中古戸建の場合はまた別の話ですが…。
これについては今度別の記事で
建ぺい率、容積率の超過についてお話しますね。

　　

京都市ならではの注意点

　

京都市は、全国でも珍しく景観条例がとても厳しい自治体です。
建物の高さや色、屋根の形などに細かいルールがあり、
建ぺい率・容積率だけでは判断できないことも多いです。

例えば、伝統的建造物群保存地区（祇園の一部エリアや清水寺付近など）や、
歴史的風致維持向上計画の対象エリアでは、
建物の外観や配置に制限がかかることがあります。

また、京都市内には間口が狭く奥行きがある土地が多く、
建ぺい率や容積率の計算はできても
実際にどんな建物が建てられるかは
設計の工夫や条例との兼ね合いが必要になります。

　

ちょっとした豆知識！

　

• 建ぺい率や容積率は、角地や防火地域だと緩和されることがあります。
• 建物の形によっては、実際に建てられる面積が変わることもあるので注意！
• 京都市では、屋根の勾配や外壁の色まで指定されるエリアもあります。
• 建替えると、今の建物より小さくなってしまうケースも！

　

簡単に建ぺい率、容積率について紹介しましたが、
もっと詳しく知りたい場合や
ご自宅やお家探しの時に
「この土地にどれくらいの家が建てられるの？」
「リフォームや建替えで制限に引っかからない？」
と、疑問が出てきた時は不動産の専門家、フジハウスにご相談下さい！

　
弊社では不動産売買だけではなく、建築やリフォーム事業も行っております。
ご相談や見積は無料なので気になった事があれば
お気軽にフジハウスまでご連絡下さい♪
　

　

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