【豆知識】すごく簡単に告知事項について語る

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みなさんこんにちは、
京都市中京区の不動産会社、株式会社フジハウスです。

今回の記事では「告知事項」って何？…について
出来るだけわかりやすく簡単に書いていきたいと思います。

↑上のフジハウスの資料でもそうですが、だいたい備考欄に『告知事項あり』って
書かれているアレのことですね。

売買、賃貸といった不動産取引にはまれに『告知事項』のある物件があります。
この手の話題は告知事項という言葉に限らず、『事故物件』という言葉で
テレビやYoutube、SNSでも定期的にあがってくるので
見たことある、聞いたことある…という方も多いかもしれません。

そもそも『告知事項』とは、不動産の売主（貸主）から買主（借主）に契約前に伝えなければならない物件の欠点となる情報のことです。

『告知事項』にあたる瑕疵には4種類があり、
だいたいの人は『告知事項』、『事故物件』といえばその物件で
自殺や他殺、幽霊が出た…と考える方が多いですね。
このパターンの告知事項は『心理的瑕疵』といわれるものです。
ではまずは『心理的瑕疵』から順番に解説していきましょう。

≪心理的瑕疵（しんりてきかし）≫

心理的瑕疵とは、過去にその物件で発生したことで心理的・精神的な抵抗を感じ、
購入や居住をためらうことです。

【告知義務のある心理的瑕疵】

・その物件で過去に自殺や他殺、不審死が起きている

・過去に火災が発生している

・自然死でも発見が遅れ特殊清掃を行っている

・社会的な影響の大きさなどから、借主・買主が把握しておくべき特段の事情があると宅建業者が判断した場合※1

【心理的瑕疵に該当しないもの】

・老衰などによる自然死、日常生活における不慮の死

・その物件の隣接住戸、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した死亡事故

・心霊現象※2

※2心霊現象
これって心理的瑕疵じゃないの！？
厳密には心理的瑕疵ではありませんが、※1の社会的な影響の大きさなどから、借主・買主が把握しておくべき特段の事情があると宅建業者が判断した場合にあたります。

心霊現象というのは人によって幽霊が見えたり見えなかったり、
怖い思いをする人もいれば全く感じない人もいます。
それを証明したり、証拠を出すことは非常に困難、もしくは不可能です。
なので、実際に出るか、出ないかの問題ではなく、「購入の動機に影響を与える、知り得た情報の開示義務」の観点から、売主が「出ると言っている」と告知する必要があります。
　

≪環境的瑕疵（かんきょうてきかし）≫

環境的瑕疵とは、物件の周辺環境が何らかの理由によって不快感や嫌悪感を及ぼすような状況や、生活を送る上で必要でも、自分の住んでいる家の近くにあると住むことを躊躇してしまうような施設があることです。

・付近に墓地、お稲荷さんなどの神事や仏事に関連する施設がある

・付近に反社会的勢力（暴力団）や宗教団体が居住している

・ゴミ処理場や動物園、においの強い飲食店がある

・隣家からの害虫や騒音、獣害

・隣人とのトラブルがある、もしくはトラブルがあった　など

環境的瑕疵は4つの瑕疵の中でも判断が難しいと言えます。
環境条件の感じ方は「人それぞれ」で、たとえば同じ振動を受けたとしても、不具合と感じる人も居れば、不具合を感じない人も居るからです。

これは、感じる側の主観の問題とも言うことが出来ます。つまり、不快を感じれば瑕疵になり、あまり感じないならば瑕疵にはならないと言えるからです。

ただ、何にせよ上記の事項の他にも居住するうえで著しく影響があると思われることは「売主は、物件に関する情報を正確かつ完全に提供すること」と、
宅地建物取引業法に明記されているので不動産業者は必ず説明をします。

≪物理的瑕疵（ぶつりてきかし）≫

物理的瑕疵とは、土地、建物そのものに物理的で重大な欠陥や不具合があることです。

・シロアリ被害がある

・雨漏りしている

・耐震強度が不足している

・ゴミが地中に埋められている

・土壌汚染がみられる

・地下室や浄化槽が埋められている、もしくはその可能性が高い　など

京都における中古物件の場合、物理的瑕疵と後述する法的瑕疵に該当する場合が多く、特に築年月の古い家や京町屋といった物件はだいたい引っかかっています。
物理的瑕疵は修繕工事（防蟻工事、防水工事など）で解消されるものもありますが、対応が難しい瑕疵や物件もあります。
物件毎の問題点を購入前にしっかりと不動産業者や売主と照らし合わせて把握するようにしましょう。

≪法的瑕疵（ほうてきかし）≫

法的瑕疵とは、建築基準法・都市計画法・消防法の3つの法律のいずれかに対して違反があり、使用制限がかかった状態を指します。

・建ぺい率、容積率を超過している

・消防法による制限物件（防災扉、防災設備がない）

・国が規定する安全基準に達していない

・接道義務を満たしていない

法的瑕疵の中でよくある例が建ぺい・容積率オーバーと物件の前道が狭かったり通路であったりすることですね。
前者の建ぺい・容積オーバーだと家を建て直す際に同規模の建物を建築できないことや、購入時のローン審査が難しくなります。
後者の前道問題は、狭かったり路地奥で物件の再建築が不可能というやつです。
これらの問題は購入時に現金購入の必要か、ローン利用だと厳しい審査があったり、
ダイレクトに物件購入に関係するので早めの告知、認識が必要です。